金融探路住房租赁市场新生态 一场创新实验正在进行
金融探路住房租赁市场新生态 一场创新实验正在进行
黄嘉祥 刘婷
2022-03-31 15:53:15
来源: 时代周报
“房子是租来的，但生活不是。”由此种理念掀起的爆改出租屋热潮，近日却碰了壁，登上了微博热搜。
近日，小红书博主@大千leo发文，称自己的房东临时通知要卖房，需要收回房子。为了改造该出租屋，该博主前前后后添置了很多家具，仅是改造客厅就花了4万元，投入大量时间和金钱成本改造后，最终都打了水漂。
相关热搜引起网友广泛讨论，并撕开租赁乱象的遮羞布。租房空间，这个本该为漂泊青年提供高品质生活的避风港，一时之间成为暴风眼。
租客群体的不安感被无限放大，到了改变的时候。
3月5日发布的《政府工作报告》指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。话音刚落，多个省积极响应政策，湖南省、郑州市、深圳市等出台租赁住房用地政策，鼓励租房市场发展渐成大潮。
其中，深圳租赁新政对行业影响极深。国家发展改革委、商务部发布关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见(以下简称《意见》)。《意见》指出，要鼓励城中村实施规模化租赁改造。这意味着，深圳城中村改造将进入规模化、规范化阶段，提高租住环境被提上日程。
在政府的有力推动下，租赁市场再迎风口。挑战依旧严峻，如何破局而立，探寻一条规范发展之路，构建住房租赁市场新生态，成为当下重点工作。
谷底：新需求与旧市场矛盾凸显
在庞大的租赁市场背后，规则不透明、居住条件不佳等痛点，成了无数青年不得不面对的“社会第一课”。
随着城镇化进程加速，我国已大步迈进租赁时代。 《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，随着人口流动带来的长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
其中，深圳是全国租房人数最多的城市。第七次人口普查数据显示，深圳2020年常住人口约1756万人，过去十年间流动人口的数量增长了51.29%。另据统计，深圳近80%的人群仍是租房居住，约58%为26岁-35岁人群，超70%人口仍住在基础设施及环境亟待改善的“城中村”。
庞大的租房群体与未成熟的租赁市场之间，形成了巨大的反差。
住房和城乡建设部副部长倪虹曾表示，新市民和青年人住房困难问题是一个伴随着城镇化发展进程而凸显的问题。现在大城市有70%的新市民和青年人靠租房解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。
倪虹这一番话，道出了新市民和新青年面对的租房难、租金高、居住环境不理想的困局。
租金上涨，已成为一线青年“心结”。克而瑞地产数据显示，深圳城区的租金近四年涨幅达24.6%。其次，城中村缺乏统一管理、设备老旧、存在诸多安全隐患等问题，亦亟待解决。
租房是一线青年“生存以上 生活以下”的另一种生活方式。让租房不再将就，早已成为Z时代的共识。
追求生活品质的90后、95后逐渐成为租房主力，对公寓运营和租住品质的需求更加迫切。随着城市化不断推进，城市将吸引更多“New money”，这一代年轻人更注重生活体验感和文化内涵，只有在居住体验和生活方式体验上跟上脚步，未来才能真正提升人口容纳量。
阵痛：盲目扩张致行业偏轨
年轻人对居住空间的品质要求越来越高，于是有了诸多爆改出租屋的故事。在小红书上，关于爆改出租屋的笔记，超过6万条，热度可见一斑。长租公寓，因装修美观，可拎包入住而广受热捧。但在发展过程中，长租公寓的经营模式也备受诟病。
“长租行业利润率薄、经营成本高，为了迎合资本市场扩张规模，不得不采取高收低出、长收短付等违背商业底层逻辑的事，最终纷纷暴雷。”广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕对时代周报记者表示，长租公寓行业的痛点是借不到钱。长租公寓行业投入周期长、利润薄，部分企业融资成本在年化利率18%以上，且使用周期短。企业通过“高收低出”“长收短付”模式扩张，若没有持续的资金支持，企业资金链容易断裂。
多名业内人士持相同观点，一名深圳长租公寓品牌创始人对时代周报记者表示，长租公寓企业经营模式较为传统，与房东签约楼栋租期都在5年以上，之后斥重金改造楼栋后出租，再通过出租回本。由于前期投入成本大，多数企业抗风险能力弱，不得不在民间用高成本借贷，此类模式难以长期持续。
从企业经营角度看，利润薄、成本高等均是掣肘。放在行业的视角看，新兴产业尚未形成清晰的市场规则，亦是导火索之一。
“没有品牌化是行业的痛点之一，没有品牌意味着没有行业标准。住房租赁行业发展至今，还没有形成一个对应的标准。”刘昕直言，品牌化发展就是给这个行业重新定规矩，相信在政府和建行的助力下，能够推动行业更加专业化发展。
对此，建圳住房服务有限公司董事长、会找房/全房通创始人兼CEO李磊感受颇深。他告诉时代周报记者，长租公寓发展时间较短，缺乏管理数据、财务报表，很多“二房东”只有一本现金流水账，没有标准的权责方案，因此金融机构不太可能去介入。
诚然，因住房租赁运营商小而分散，市场乱而无序，仅有少数头部企业获得风险投资，但总量有限且高度逐利，往往存在对赌协议，对上市时间点有约束，导致长租公寓运营平台为占领市场而过度冒险扩张，形成恶性循环。
长租公寓的经营困局，已引发一系列连锁反应。据笔者不完全统计，2019年以来，已有超150家长租公寓暴雷，租客押金、租金打水漂，还面临无家可归的困境，甚至有租客还背上一身债。租客，作为产业链条上最脆弱的主体，承担了最严重的后果。
为解决上述困境，2021年6月，深圳市住房和建设局发布关于开展住房租赁资金监管的通知，明确了开立银行专户、实行租赁资金监管、规范住房租金贷款等方面的规定。
今年，中国银保监会、住房和城乡建设部印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《意见》），要求进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，稳妥做好对非自有产权保障性租赁住房租赁企业的金融支持，探索符合保障性租赁住房特点的担保方式，提供多样化金融服务。
金融正规军和国家队的加持，让租赁市场走向正轨。
重启：以金融力量构建新生态
长租公寓接连爆雷后，中国住房租赁行业发展进入了低谷期，随之而来的监管措施，也令行业迈入一个转折点。
早在2020年9月，国家住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等现象纳入监管。2022年全国两会，“规范发展长租房市场”再次被写进政府工作报告，正式上升至国家层面。
而在租赁大市深圳，鼓励城中村租赁改造提上日程。今年1月，《意见》提出，鼓励城中村实施规模化租赁改造，支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房。
重新寻找一条规范化发展之路，成为住房租赁行业亟待解决的问题，市场各方纷纷加入这场寻路之旅中，金融机构也不例外。
建行在中国住房市场化进程中所扮演的角色很难忽略。30多年前发放全国首笔个人住房按揭贷款，拉开这一产品在国内发展的序幕；5年前建信住房服务有限责任公司挂牌成立，这也是国内首家银行系住房服务公司，并打造了住房租赁综合服务平台——建融家园；时至今日，住房租赁战略也是建设银行的三大战略之一。
同时，建设银行积极推动住房租赁市场标准与规则制定，参与搭建住房公积金管理系统和政府住房托管系统服务，独立编制并发布住房租赁指数，协助住建部搭建全国房地产监测系统，支持房产交易实时动态监管。
长租公寓频频爆雷后，该行再次思考住房租赁市场的症结所在，金融机构又该如何转变路线，助力行业破局。
2020年10月以来，建行深圳市分行对深圳住房租赁市场进行了一场摸底调研，走遍了深圳市1877个城中村、74个街道办、成百上千个项目。
具体而言，建行深圳市分行打造出了一整套综合服务方案，构建起住房租赁新生态——建行深圳市分行通过金融、科技为住房租赁平台赋能，住房租赁平台通过专业运营、系统服务、品牌共享等为行业众多租赁企业和项目赋能。既提供长期稳定低成本的金融支持，又通过住房租赁平台为合作项目精准制定运营方案，提供SaaS系统，打造资金封闭监督及运营监测系统。
此外，长租公寓行业长期面临的风险控制问题，通过住房租赁新生态模式看到了解决的可能性。
建行深圳市分行通过多举措进行风险控制，为利益相关方保驾护航。这需要一揽子模式创新配套，是一个系统性工程。
为此，建行深圳市分行创新打造了“租金宝”资金封闭监管系统，对资金进行闭环管理，全程监控资金流向，充分保障贷款安全，从而让业主更安心、小微住房租赁企业更省心、租客更放心，破解行业融资难融资贵问题，助推行业找到可持续盈利模式，同时探索建行住房租赁业务的可持续发展模式。
做好风控之余，建行始终坚持“扶上马、送一程”理念。
“建行不光提供金融支持，还与市场上已经在机构化、专业化运营实践上有过成功经验的住房租赁平台合作，把它们扶持成为行业龙头，并通过这些平台给广大的长租公寓平台提供系统的支撑，在运营方面进行赋能。”建行住房租赁业务经营中心相关负责人说，让有实力、有运营经验的住房租赁平台把项目管起来，提供高品质的专业运营服务，助力提升项目品质，提高租户居住体验。
行业向上发展，离不开每一个个体。建行通过搭建住房租赁新生态，既扶持优质的住房租赁平台健康成长为行业龙头，又为广大的小微住房租赁企业进行赋能。
“如果建行只是支持个别的头部企业，其实没有完全激发市场的活力。全国头部企业的市场占比不超过5%。”李磊，建行通过搭建新生态模式，扶持多个平台，满足平台差异化的需求，真正令多个平台百花齐放，并进而激发市场上广泛的小项目。
新生态模式从无到有，成功落地后，引发市场热烈反应，企业纷纷寻求与建行合作。2021年，建设银行深圳分行共为住房租赁行业发放贷款65亿元，各合作平台赋能核心房源18.7万间，为各类租住人群提供了差异化的租住选择，为青年人和新市民构建起温暖、安心的憩息地。
经过时间的检验，建行构建住房租赁新生态的这一场创新实验，效果已初显。建行深圳市分行在过程中积极履行社会责任，在住房租赁、保障民生等方面作出积极努力，发挥着深圳金融业先锋作用、树立了良好的企业形象。
以建行深圳市分行为代表，租赁市场涌现一批有责任有担当的企业，它们或不懈努力为城市青年构筑理想住所，或借技术之力提供美好生活解决方案，或创新金融思路为企业综合赋能、助力行业健康发展。
百舸争流千帆竞，风劲潮涌逐浪高。探路住房租赁市场新生态，此刻正当时。
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